Если коротко: старые квартиры в Праге больше не «бюджетная альтернатива». В 2025 году они окончательно догнали по цене то, чем ещё недавно были новостройки, — и при этом продавались быстрее, чем когда-либо за последние шесть лет.
Старые квартиры подорожали на 11,5 % за год
По итогам 2025 года медианная цена квадратного метра старого жилья в Праге достигла 143 000 крон, что на 11,46 % больше, чем годом ранее.
Для сравнения:
- конец 2024 года — 128 000 крон/м²
- конец 2020 года — всего 93 000 крон/м²
За пять лет рост составил более 50 % — без учёта новостроек.
В абсолютных цифрах:
- медианная цена проданного старого квартиры в 2025 году — 7,6 млн крон
- в 2024 году — 6,9 млн
- в 2020 году — 5,1 млн
То есть рынок не просто вырос — он сменил ценовой уровень.
Старое жильё = вчерашние цены новостроек
Сегодня старые квартиры продаются по тем же ценам, что несколько лет назад считались нормой для новостроек.
Скорее всего рост продолжится и дальше, но его темпы будут замедляться — цены растут быстрее зарплат, а значит спрос со временем станет более избирательным.
Ключевое слово — не падение, а замедление.
Прага растёт медленнее регионов, но остаётся самой дорогой
Интересный момент: при всей дороговизне Праги в 2025 году она росла медленнее, чем рынок в целом.
- рост цен старых квартир в Праге: +11,5 %
- рост по Чехии в среднем: +16,3 %
Это не признак слабости столицы, а эффект «высокой базы».
Где быстрее растут цены — в Праге или Брно?
В Брно цены старых квартир выросли на 13 %, а средняя стоимость превысила 117 000 крон/м².
Разрыв между Прагой и Брно сократился до менее 26 000 крон за м² — исторически минимального значения.
Замедление роста цен не означает охлаждение рынка — всё наоборот.
В 2025 году в Праге было продано 10 714 старых квартир, что:
- на 16 % больше, чем в 2024 году
- больше, чем в пиковом 2021 году
- максимум за последние 6 лет
Такая же динамика наблюдается и в Брно, и по всей Чехии. Причины понятны:
- покупка для собственного проживания
- покупка как защита капитала
- инвестиции под аренду
Миллионные разницы внутри Праги
Самое интересное — внутригородская карта цен. Прага давно перестала быть единым рынком.
Более доступные районы
- Черный Мост
- Бохнице
- Хайе
Здесь цены держатся около 115 000 крон за м².
Дорогие и востребованные районы Праги
- Голешовице
- Карлин
- Дейвице
- Смихов
Здесь стоимость превышает 150 000 крон за м², а хорошие объекты уходят особенно быстро.
Пример:
- Дейвице — медианная цена квартиры 10,6 млн крон
- Черный Мост — 6,9 млн крон
Разница — почти 4 миллиона крон за одну и ту же категорию жилья.
Почему спрос концентрируется в отдельных районах
Покупатели всё чаще выбирают:
- транспортную доступность
- развитую инфраструктуру
- пешую доступность центра
- перспективы роста стоимости
Именно поэтому Смихов, Дейвице, Голешовице и Карлин остаются самыми ликвидными районами столицы — как для жизни, так и для инвестиций.
Что говорят цифры: динамика 2025 года
Рост медианной цены за м² в Праге (без новостроек):
- Q1 2025 — 130 890 Kč
- Q2 2025 — 135 510 Kč
- Q3 2025 — 138 785 Kč
- Q4 2025 — 143 166 Kč (+11,46 % г/г)
Объём продаж старых квартир:
- 2020 — 7 632
- 2021 — 10 405
- 2022 — 7 360
- 2023 — 7 185
- 2024 — 9 246
- 2025 — 10 714
Итог: старые квартиры — больше не «план Б»
Старое жильё в Праге: стоит как вчерашние новостройки, продаётся рекордно быстро, остаётся ключевым инвестиционным активом. Ждать заметного снижения цен — стратегия с сомнительным результатом. Рынок не падает — он перераспределяется и закрепляется на новом уровне.